A locação temporária de um apartamento é permitida por lei, o que torna
a prática do Airbnb legal, mas é preciso ter atenção

Desde 2008, o Airbnb oferece um serviço on-line para conectar viajantes a pessoas ou empresas que têm espaço disponível para alugar, em qualquer lugar do mundo. A plataforma também faz o gerenciamento de transferência de pagamentos, além de verificar os perfis dos usuários para garantir a segurança.

A plataforma tem causado muitas discussões sobre sua legalidade e também proibições por parte dos condomínios. No entanto, deve-se saber que, a prática (oferecida como serviço) se encaixa em “locação temporária” ou “locação por temporada” como é também é conhecida.

Como funciona a locação temporária?

Todo proprietário possui o direito garantido por lei de locar seu imóvel sempre que desejar. Uma unidade residencial pode ser alugada por um curto período de tempo, limitado a 90 dias, para caracterizar-se como temporária. Excedendo esse tempo o contrato é prorrogado e outras leis aplicadas. Locação por temporada não é sinônimo de hospedagem, esse é um ponto importante a ser destacado. Em regra, nos condomínios edilícios, a convenção de condomínio estabelece destinação exclusivamente residencial, o que impossibilita a atividade de hospedagem.

O artigo 48 da Lei 8.245 de 1991, diz:

“Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.”

O condomínio pode proibir a locação por Airbnb?

Proibir que um proprietário faça locação da sua unidade vai contra o artigo 1.228 do Código Civil Brasileiro, a legislação estabelece que os proprietários podem “usar, gozar e dispor” de seus bens. O direito também é reservado pela Lei nº 4.591/1964, nela fica determinado que:

“Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interêsses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.“

Sendo assim, a convenção do condomínio não pode restringir a locação temporária. Porém, existem situações específicas que foram parar na justiça, onde o júri decidiu a favor da proibição por descaracterizar seu uso como residencial, ou ainda, por causar incômodo aos demais condôminos.

Casos de condomínios que conseguiram a proibição:

• O julgamento no Superior Tribunal de Justiça (STJ) de um caso ocorrido em Porto Alegre determinou aos proprietários de duas unidades residenciais em um condomínio que deixassem de alugá-las pelo Airbnb. Segundo o TJ gaúcho, a prática se caracterizava como hospedagem, vedadas pela convenção do condomínio. Conforme consta no processo, os proprietários fizeram reformas nos apartamentos criando novos quartos para acomodar mais pessoas. Além disso, o fornecimento de serviços, a alta rotatividade e o fato de os inquilinos não terem vínculo entre si foram levados em conta para caracterizar a atividade como hospedagem. Acompanhe o caso.

• “A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça negou provimento ao recurso de proprietários de três apartamentos de um edifício, contra decisão que determinou que eles se abstenham de oferecer alojamento e hospedagem mediante locação de quartos e prestação de serviços. Os demais condôminos reclamaram a alta rotatividade de estranhos, que ganhavam inclusive cópia da chave do portão de entrada, nas dependências do edifício. Em nota o Airbnb declarou: os ministros destacaram que, no caso específico do julgamento, a conduta da proprietária do imóvel, que transformou sua casa em um hostel, não estimulada pela plataforma, descaracteriza a atividade da comunidade de anfitriões. Além disso, os ministros ressaltaram que a locação via Airbnb é legal e não configura atividade hoteleira, e afirmaram que esta decisão não determina a proibição da atividade em condomínios de maneira geral. Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito de propriedade de quem aluga seu imóvel regularmente.” Acompanhe o caso.

O que dizem os Termos de Serviço Airbnb: 

Os Termos de Serviço do Airbnb dispõem de uma série de regras que o “anfitrião” e o hóspede devem seguir, desde exigências de limpeza a práticas de boa vizinhança. Sobre parâmetros legais a plataforma deixa claro que:

“6.2 Conheça Suas Obrigações Legais. Você é responsável por compreender e cumprir todas as leis, regras, regulamentos e contratos com terceiros que se aplicam ao seu Anúncio ou Serviços de Anfitrião. […] Consulte as regras locais para saber quais se aplicam aos Serviços de Anfitrião que você planeja oferecer.”

Dúvidas quanto a prática de locação por Airbnb no seu condomínio? Solicite uma consultoria jurídica!